Juridique : Bail rural et location de petites parcelles agricoles

Pour l’éleveur professionnel ou non professionnel, exercer une activité agricole implique de nombreuses conséquences juridiques et fiscales.


Cela signifie en particulier que la location des parcelles liées à l’élevage, devra respecter les règles du code rural et du bail à ferme ou bail rural, sauf s’il s’agit de petites parcelles.


L’article L 411-1 du code rural indique que toute mise à disposition, à titre onéreux, d’un immeuble à usage agricole définie à l’article L 311-1 du code rural, est régie par les dispositions d’ordre public du statut du fermage.


Pour que s’applique ce bail rural, il faut quatre conditions :


- un accord des parties pour une location


- une mise à disposition à titre onéreux


- un immeuble agricole


- une activité agricole définie par l’article 311-1 du code rural


Selon ce texte, sont réputées agricoles les activités correspondant à la maîtrise et à l’exploitation d’un cycle biologique ou végétal et constituant une ou plusieurs étapes nécessaires au développement de ce cycle.


Un éleveur qui par exemple, fait naître un poulain et le conserve pendant sa période de croissance (de la naissance jusqu’à l’âge de 4 ou 5 ans), rentre dans ce domaine défini à l’article 311-1 du code rural, même s’il est double actif.


En effet, la profession du preneur est en elle-même indifférente à l’existence d’un bail rural (Cour de Cassation, 3e chambre du 02/12/2003)


C’est donc la qualification de l’activité, qu’elle soit exercée à titre professionnel ou non, qui est primordiale.


Cela veut dire que, contrairement à beaucoup d’idées reçues, si vous faites naître régulièrement un ou deux poulains par an, et que la parcelle louée a une surface de 2 ha et plus dans une commune remembrée, et seulement 0,5 ha et plus dans une commune non remembrée, l’éleveur bénéficiera du statut fermage à savoir :


- durée du bail de 9 ans


- droit au renouvellement


- obligation d’un congé donné 18 mois avant l’expiration de la période de 9 ans


- etc…


Ce statut est très protecteur pour l’éleveur et il faut le revendiquer, y compris devant le Tribunal paritaire des baux ruraux en cas de contestation.


Il en va différemment des petites parcelles agricoles.


Les petites parcelles échappent en partie au statut de fermage sous 3 conditions (article L 411-3 du code rural)


- avoir une superficie inférieure à 0,5 ha, pour les communes non remembrées suivant l’ arrêté préfectoral.


- ne pas constituer un corps de ferme.


- ne pas être une partie essentielle de l ‘exploitation du preneur.


Si ces 3 conditions sont réunies, les dispositions du statut de fermage ne sont pas applicables, à savoir :


- rédaction d’un écrit


- droit de préemption


- durée de 9 ans


- clauses de reprise


- obligation d’un congé motivé pour reprise, 18 mois avant l’échéance.


Les deux parties, le propriétaire et le locataire, ont ainsi plus de liberté pour définir les termes du contrat, par exemple le prix et la durée du bail.


Mais, en revanche, le locataire a moins de droits que le fermier et ne peut pas revendiquer systématiquement le droit au renouvellement du contrat, si le bail est consenti à l’année.


En effet, le bail sans écrit d’un fonds rural, est censé fait pour le temps qui est nécessaire, afin que le preneur en recueille les fruits.Ainsi le bail d’un pré est censé fait pour un an au moins.


Le bail ne cesse par ailleurs, que par la délivrance d’un congé donné par écrit, par l’une des parties à l’autre, au moins 6 mois avant le terme. (art 1775 du code civil)


A défaut d’un congé donné dans le délai ci-dessus, le bail est reconduit pour une année.


Le statut de bail rural et celui lié aux petites parcelles sont par conséquent très différents, que l’activité soit exercée à titre professionnel ou non.


C’est la surface qui détermine le statut applicable et l’activité du preneur.


La profession du preneur est en elle-même indifférente à l’existence d’un bail rural.